Рынок недвижимости - Что теперь будет?

Весь 2014-й год мы внимательно следили за рынком недвижимости Санкт-Петербурга, собирали мнения экспертов по самым разным вопросам. Но конец года свел все эти старания на нет - ситуация изменилась настолько сильно, что большинству петербуржцев приходится только гадать, что будет завтра. Прокомментировать происходящие, дать свои прогнозы мы попросили специалистов рынка недвижимости и финансов.

 

Ольга Щербакова, Первый заместитель генерального директора - председателя Правления ОАО "Энергомашбанк":

Ключевая ставка, будучи инструментом кредитно-денежной политики, является одним из основных показателей для формирования ставок по займам. Ее повышение приведет к росту стоимости пассивов, и как следствие, активов. А это в свою очередь означает рост процентных ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке. При нынешней ситуации делать какие-либо прогнозы - дело неблагодарное. Насколько сильно изменятся ставки по ипотечным кредитам, сказать сложно. Вероятнее, до конца текущего года она не поднимется выше 20%. Кроме того, в связи с ростом ставок потенциальному заемщику для получения желаемой суммы кредита необходимо будет подтвердить больший доход, чем это требовалось ранее.

Вячеслав Сорокин, энергичный петербургский риелтор:

Объемы ипотеки, несомненно, снизятся. Количество выдаваемых кредитов сократится в разы. Уже сейчас банки приостановили выдачу даже одобренных кредитов. Высокие процентные ставки сделают свое дело - получение кредитов станет делом далеко не массовым. Уже сейчас вовсю идет процесс выбирания с рынка самых дешевых и недорогих объектов: люди покупают что угодно, лишь бы сохранить деньги. В связи с этим средняя цена за кв. м. вторичного жилья арифметически увеличится. На первичном рынке застройщики, будучи напрямую связаны с долларом, продолжат постепенно увеличивать стоимость жилья. Заморозки строек не исключены, приостановка и продление сроков тоже. Как показывает опыт прошлых кризисов, дома после кризисов, даже если застройщик обанкротился, продолжают достраиваться.

 

Алексей Гусев, коммерческий директор "Главстрой-СПб":

Решение ЦБ о повышении ключевой ставки до 17% негативно отразится на рынке недвижимости и, скорее всего, приведет к снижению объемов продаж у мелких застройщиков в связи с существенным сокращением доли ипотечных сделок. Строительные компании будут стараться компенсировать увеличивающуюся стоимость ипотеки собственными рассрочками, но это вряд ли изменит ситуацию. Что касается крупных девелоперов, то здесь ситуация несколько иная. "Главстрой-СПб" не меняет своих планов по выводу новых очередей в продажу в 2015 году и объемам ввода жилья в эксплуатацию. Все наши проекты обеспечены стабильным финансированием, компания имеет большой товарный запас в высокой степени готовности, строительство и сдача объектов ведется точно в срок. "Главстрой-СПб" удалось сформировать антикризисный продукт и предложить покупателям качественное и доступное жилье.
Возможный отказ банков в выдаче ипотечных кредитов будет способствовать снижению платежеспособного спроса и ценовой коррекции на рынке недвижимости. В более долгосрочной перспективе это приведет к повышению цен на жилье и окажет влияние на темпы жилищного строительства. Объемы строительства через 1,5-2 года могут существенно сократиться, и рынок рискует столкнуться с дефицитом доступных квадратных метров.
Как показывает динамика продаж первых очередей ЖК "Юнтолово" и ЖК "Северная долина" в текущем году, квартиры пользуются повышенным спросом и дорожают постоянно. Рост цен объясняется двумя факторами. Во-первых, общим повышением цен на рынке. Во- вторых, увеличением стоимости квартир внутри проекта: появляется социальная инфраструктура, открываются магазины, сервисные объекты. Кроме того, цены растут внутри каждой очереди. С момента начала строительства до завершения очереди, то есть за два года, цены повышаются примерно на 30%. Все эти факторы дают общий прирост цен. Даже на фоне коррекции спроса в пределах 20%, которую ожидает рынок недвижимости в следующем году, жилье в популярных новостройках Петербурга, имеющих лучшее соотношение цена /качество, будет всегда востребовано. В целом по итогам 2014 года рост цен по всем проектам "Главстрой-СПб" составил 12%.
Жилье традиционно будет расти в цене по мере готовности объекта. В целом по рынку в 2015 году возможен рост стоимости квадратного метра в пределах 2%. В отдельных локациях может быть больший рост или незначительное снижение в зависимости от объема предложения. Но существенной корректировки цен ждать не стоит. Условно говоря, жилье будет дорожать не на 12%, а на 6% за год.

 

Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО:

Что касается возможного повышения ставок по кредитам и депозитам, то здесь мы внимательно следим за развитием событий на рынке. Решения будут приняты банком взвешенно, с учетом системных изменений на рынке.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака":

В декабре на рынке первичной недвижимости наблюдается ажиотажный галопирующий рост спроса. Объемы продаж превышают показатели ноября в полтора раза.
В связи с непредсказуемостью экономической ситуации, нестабильностью рубля и ростом процентных ставок по ипотечным кредитам ряд застройщиков пересмотрели свою ценовую политику и подняли цены на 10-15 X в зависимости от типа квартир, другие анонсировали повышение цен в ближайшее время. В начале следующего года возможен рост стоимости кв. м.на 30%.
Банки на данный момент также пересматривают процентные ставки по ипотечным кредитам, многие уже подняли их до уровня 16-18%. Возможно, их рост и большой процент отказов "остудят" ажиотажный покупательский спрос. Без поддержки ипотечного кредитования объемы продаж на рынке могут упасть на 40 X.

 

Илья Андреев, вице-президент NAI Весаг:

Повышение ключевой ставки ЦБ с 10,5% до 17% спровоцировало отказ некоторых банков от ипотечных программ. В крупных банках ставки по ипотеке вырастут до 20%. В краткосрочной перспективе это приведет к колоссальному снижению объемов продаж, поскольку доля сделок с привлечением ипотеки в общем объеме составляет не менее 50%. Однако поскольку у большинства россиян нет других источников денежных средств для решения жилищного вопроса, спустя некоторое время покупки квартир в ипотеку возобновятся.
Еще до повышения ключевой ставки до 17% агентство недвижимости Becar зафиксировало рост числа отказов заемщикам по ипотеке, связанный с трудностями, которые испытывают банки в связи с отсутствием дешевого фондирования. АН Becar сопровождает около 150-200 сделок с привлечением ипотечного кредитования ежемесячно. Сейчас мы фиксируем снижение объемов выданных кредитов клиентам с 95% до 80%.
Бурно развивающийся экономический кризис в стране пока не сказался на пересмотре ценовой политики застройщиков в сторону удорожания. Однако со следующего года рост курсов иностранных валют неизбежно приведет к повышению себестоимости строительства. Девелоперы используют дорогостоящее импортное оборудование, тяжелую технику, присадки в бетон и т. д., аналогов которым не представлено на отечественном рынке. Доля импортной составляющей, а также удорожание капитала могут привести к резкому росту цен на жилье на 20-30 %. Надеяться на снижение цен бессмысленно, поскольку некоторые объекты и так реализуются по себестоимости. Хочу подчеркнуть, что ситуация в экономике страны меняется так быстро, что все оценки носят весьма субъективный и эмпирический характер.

 

Андрей Бойков, партнер RuslandSP:

С учетом падения курса рубля стоимость жилья неизбежно может подрасти в 2015 г. Для сдерживания цен застройщикам придется оптимизировать свои расходы, экономя на качестве исполнения проектов, что также будет являться негативным фактором. Спрос, проблемы с дольщиками, заморозка строек - все будет зависеть от того, как быстро сможет нормализоваться рынок, банковская сфера. Все взаимосвязано.

 

Анастасия Тузова, генеральный директор ЕЗ Estate:

Судя по тенденции, нас ожидает рост ставок по ипотеке до 23% как минимум. Цены на жилье уже сейчас поменялись: в первую очередь, очень быстро среагировали застройщики, которые строят на заемные средства. Цены у этих девелоперов выросли буквально за неделю на 5%. Им больше всего несет угрозы этот кризис. Кто потихонечку строит на средства дольщиков, так будет продолжать строить.
В связи с изменившейся экономической ситуацией застройщики стали вводить новые доступные условия для покупателей. Могу сказать больше: эти условия намного выгоднее, чем ипотека. Сейчас в стране паника. Люди не понимают, что им делать. По телевизору говорят нести деньги в банк, а в недвижимость не стоит. На наш взгляд, недвижимость всегда была самым надежным способом сохранить капитал, таким и остается. Никто не исключает заморозки объектов. И без кризиса могли быть такие риски, сейчас они просто увеличиваются. Спрос до марта будет снижен до 50%.

 

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь":

В условиях кризиса ипотека существовать не сможет, а накапливаемый неплатежеспособный спрос грозит кризисом в текущий момент и далеким, но не менее неприятным пузырем в последующем.
Прогнозы на 2015 год делать крайне сложно в условиях стремительного обвала курса рубля, но можно ожидать увеличения себестоимости строительства, которое на фоне приостановки части проектов может оказать влияние на увеличение цены реализации жилой недвижимости даже в условиях сокращения ипотечных банковских программ. В целом ожидается положительная ценовая динамика на уровне 15-20% за год в отдельных проектах и сегментах.
По-прежнему покупателей будут привлекать проекты с высоким уровнем готовности жилья для комфортного проживания в сегменте массового рынка. Подобные проекты менее зависимы от валютных колебаний. ГК "УНИСГО Петросталь" работает в сегменте эконом-класса - значительного увеличения себестоимости строительства мы пока не ожидаем. Продажи не заморожены.

 

Утро Петербурга (Санкт-Петербург), 22.12.2014.